Est-il encore temps ou trop tard pour démarrer une activité de location saisonnière ?
Comme pour toute activité, le secteur de la location de courte durée présente des avantages et des inconvénients.
Du fait de la popularité des logements en location temporaire, le secteur est bien plus compétitif qu’il ne l’était il y a cinq ans. Aussi, bien que devenir hôte d’un logement sur Airbnb, Booking.com, Abritel et autres plateformes similaires peut s’avérer être très rentable, cette activité requiert également une certaine quantité de travail et d’investissement personnel de votre part. Nous vous conseillons de bien connaître et évaluer les risques et difficultés potentiels avant d’entrer sur le marché de la location saisonnière.
Les plateformes de réservation en ligne telles que Airbnb, Booking.com et Abritel sont de très bons outils pour la rentabilité de votre entreprise, mais il existe aussi de possibles mésaventures et désagréments inhérents à cette activité, ainsi que d’innombrables mythes sur les logements de vacances. Nous vous invitons à découvrir dans la suite de cet article, 9 choses importantes à prendre en considération avant d’entrer sur le marché de la location de courte durée.
1. La location saisonnière peut être plus rentable que la location classique
La location de courte durée est bien souvent plus rentable que la location classique de moyenne ou longue durée car elle permet d’appliquer des tarifs plus élevés à la nuitée. Par exemple, selon une étude de BNP Paribas, un appartement d’une superficie de 30m2 situé en région parisienne ou dans le Sud de la France peut espérer être loué pour 100€ la nuitée, ce qui représente un potentiel de recettes mensuelles de 3 000€. La différence avec les recettes mensuelles potentielles d’un bail de location classique est notable.
Pour certain(e)s hôtes, la location saisonnière est si rentable qu’ils en ont fait leur activité professionnelle principale.
2. Gérer une location saisonnière demande du travail
Disposer d’un bien en location temporaire exige davantage de travail et d’efforts que pour un bien en location classique. Être hôte, c’est s’investir personnellement et dépenser beaucoup de temps et d’énergie dans son logement, pour l’entretenir et le maintenir dans des conditions optimales tout au long de l’année. Pour les propriétaires de deux biens ou plus, la location saisonnière peut vite devenir un véritable marathon et casse-tête d’organisation.
La location saisonnière fait partie du secteur de l’hébergement ; il est donc attendu de l’hôte qu’il/elle soit disponible à tout moment, 24h sur 24, 7 jours sur 7, pour répondre aux locataires. Les hôtes les plus efficaces et disposant des affaires les plus florissantes font preuve de solides capacités de service client, de communication, de gestion, et bien plus encore.
En outre, si vous souhaitez vous lancer dans la location saisonnière et que vous envisagez de vous occuper vous-même de l’entretien du logement entre chaque réservation, cela représente une charge de travail supplémentaire, qui peut s’avérer conséquente. Si vous choisissez de travailler avec un(e) prestataire de services, cela représente un poste de dépense supplémentaire à prendre en considération. Il peut également s’avérer difficile de trouver la personne qui vous convient.
Enfin, le secteur de la location de courte durée est très compétitif et en tant que tel, disposer uniquement des équipements et commodités basiques peut ne pas être suffisant. Pour afficher complet, vous devrez probablement investir dans des équipements attractifs et parfois atypiques, afin que votre logement se démarque de la concurrence.
3. Les dépenses nécessaires à la location saisonnière peuvent être élevées
La gestion de votre bien peut générer des rendements très passifs dans le cadre d’un bail de location classique de longue durée, avec un seul locataire. Dans le cadre de locations temporaires, en revanche, vous devrez non seulement faire entretenir régulièrement votre logement et vous occuper des urgences occasionnelles, mais vous aurez également toujours à votre charge les factures et les dépenses courantes du logement, ainsi que la taxe d’habitation et la taxe sur les ordures ménagères.
De nombreuses dépenses et investissements sont importants à avoir à l’esprit, tels que :
- Du mobilier, de la décoration, des appareils et des équipements de bonne qualité : Afin de vous démarquer et de ravir vos locataires, et selon votre clientèle-cible, il sera probablement nécessaire d’investir dans des équipements de qualité, de vous assurer que votre logement soit au goût de tous et qu’il permette de vivre une expérience unique en son genre.
- Wi-Fi, télévision, etc. : les voyageurs qui réservent un logement sur Airbnb, Booking.com, Abritel, etc. s’attendent en général à trouver ces commodités une fois sur place, durant leur séjour. Il s’agit donc d’un poste de dépense à prendre en considération, de l’équipement initial aux dépenses mensuelles en passant par les coûts de maintenance.
- Panier, livret ou kit de bienvenue, et collations : mettre à la disposition de vos locataires des en-cas, un livret d’accueil et/ou un panier de bienvenue à leur arrivée dans votre logement peut faire la différence et participer à leur pleine et entière satisfaction. Vous mettrez alors toutes les chances de votre côté pour obtenir d’excellents commentaires sur l’annonce de votre logement.
À propos de votre annonce sur les plateformes de réservation en ligne que vous utiliserez, nous vous recommandons d’accorder une importance toute particulière au texte de description de votre logement, à la qualité de vos photos, et au titre de votre annonce, qui se doit de retenir l’attention des internautes qui vous liront.
Afin de vous épargner bien du travail et de vous faire gagner du temps, il existe des logiciels pour logements de vacances, tels que Hostaway. Ils permettent d’automatiser et de simplifier chaque aspect de votre activité de location saisonnière, mais comme tout service, ils représentent également un poste de dépense supplémentaire.
4. La location saisonnière permet de ne pas dépendre d’un(e) seul(e) locataire
Dans le cadre d’un bail classique de location de moyenne ou longue durée, le/la propriétaire dépend d’un(e) seul(e) locataire. Cette situation peut se passer à merveille, mais comporte également des risques à ne pas négliger.
Que se passe-t-il si le/la locataire perd son emploi ? Ou décide tout simplement de ne plus honorer son loyer ? Les revenus du propriétaire en prennent un coup, et la procédure d’expulsion de locataires peut prendre des mois.
Si vous sautez le pas de la location saisonnière, vous percevrez des revenus provenant de différents locataires successifs. Aussi, même dans l’éventualité où un ou deux locataires annulent leur séjour à la dernière minute, l’impact reste faible en comparaison des mésaventures que vous pouvez vivre dans le cadre de la location dite « classique ».
Nous souhaitons cependant attirer votre attention sur le fait que, dans la location saisonnière, le niveau de vos revenus potentiels dépend grandement du secteur géographique où se trouve votre logement. De plus en plus de réglementations locales placent des restrictions strictes sur la location via Airbnb et autres plateformes similaires. Ces restrictions sont mises en place afin de s’assurer que le parc immobilier dispose de suffisamment de logements pour la population locale.
Par ailleurs, bon nombre de contrats de copropriété disposent de clauses interdisant l’utilisation de logements à des fins de location saisonnière. Avant de vous lancer dans cette activité, nous vous recommandons donc vivement, s’il y a lieu, de consulter votre contrat de copropriété et de vous assurer que vous êtes en droit d’ouvrir votre bien à la location de courte durée.
5. Faites attention aux faux gourous de la location saisonnière
Une activité de location saisonnière est également une incroyable opportunité d’apprentissage. Mais nous vous recommandons de vous méfier des personnes qui souhaitent tirer profit de cette réalité. Si l’un de ces « gourous de la location saisonnière » vous demande de payer pour des informations que vous pouvez obtenir gratuitement ailleurs sur Internet, nous vous conseillons de décliner son offre.
Sur Internet, vous trouverez de nombreux articles de blog et vidéos d’individus et d’entreprises du secteur de la location de courte durée, contenant de nombreuses informations utiles et totalement gratuites.
Une autre façon de consolider vos connaissances et de toujours vous maintenir informé(e) des nouveautés du secteur de la location saisonnière est de rejoindre les groupes Facebook relatifs à ce sujet dans votre région. Vous pourrez poser vos questions aux membres de ces groupes, qui sont bien souvent eux-mêmes hôtes de locations saisonnières ou autrement concernés par ce secteur d’activité. Vous pourrez obtenir leurs différents avis et vous forger votre propre opinion sur tout type de sujet relatif à la location de courte durée.
6. Devenir propriétaire ou faire de la sous-location ?
Vous êtes donc propriétaire ou allez devenir propriétaire d’un bien et êtes en train de réfléchir à ce que vous allez en faire. Si vous êtes prêt(e) à assumer la gestion qui en résulte, mettre votre logement sur Airbnb, Booking.com, Abritel et autres plateformes de réservation en ligne peut vous rapporter davantage de revenus qu’un bail de location classique, pour une longue durée.
Si vous optez pour la location de longue durée, vous serez en mesure de couvrir vos frais (mensualités de prêt immobilier et autres dépenses relatives à votre logement). La location saisonnière, en revanche, peut vous permettre de générer des bénéfices nets considérables, au-delà du seul remboursement de vos mensualités, car vous pouvez vous permettre de proposer des tarifs à la nuitée ou à la semaine plus élevés que leur équivalent en bail de location classique.
Cela dit, une bonne alternative si vous n’êtes pas propriétaire est de vous tourner vers le marché de la sous-location. En vous épargnant les inconvénients et les procédures liés à l’accès à la propriété, la sous-location vous permet de démarrer votre activité au plus vite. Si vous ne souhaitez pas consacrer votre temps à faire de nombreux calculs pour maximiser vos revenus et vos profits dans le cadre d’un système à différents échelons comme l’est la sous-location, devenir propriétaire semble à l’inverse être le choix le plus judicieux pour vous.
Le marché de la location saisonnière étant très compétitif, certain(e)s hôtes n’y trouvent finalement pas leur compte. Être propriétaire d’un bien est une excellente façon d’entrer sur le marché de la location saisonnière, mais cela représente un investissement élevé qui n’est pas accessible à tous les portefeuilles. Selon vos capacités d’investissement, il peut donc être intéressant de commencer par de la sous-location et de déterminer ainsi, avec le temps, s’il vous semble que cette activité est belle et bien faite pour vous.
7. Être propriétaire comporte des risques
S’engager en signant un bail d’un an ou plus avec un(e) locataire n’est pas chose anodine et comporte son lot de risques. Il s’agit de cas minoritaires, bien évidemment, mais certain(e)s locataires refusent de quitter les lieux à la fin du bail, ou bien vous pourriez également avoir à gérer des impayés de loyers. Vous vous retrouveriez alors en situation de devoir expulser vos locataires, ce qui n’est pas la chose la plus agréable à faire, et qui peut en outre, selon les procédures légales existantes, prendre beaucoup de temps.
Par ailleurs, même sans parler de ces cas extrêmes et minoritaires, à la fin d’un bail de longue durée, il se peut que vous ne puissiez pas re-louer directement votre bien.
En effet, que ce soit en raison de dommages causés et accumulés tout au long de la location, ou en raison de votre volonté de donner un coup de neuf à votre logement, il se peut que vous ayez à prévoir un temps de travaux de rénovation avant de remettre votre bien sur le marché. Les revenus que vous tiriez de votre logement seraient alors suspendus pendant une période plus ou moins longue.
8. En location saisonnière, les revenus fluctuent au cours de l’année
En louant votre bien dans le cadre d’un bail de location classique, de longue durée, à un(e) seul(e) locataire, vous recevrez un loyer fixe chaque mois, vous permettant de disposer d’une source de revenus stable. Bien que les locations saisonnières soient un marché très rentable, certaines périodes de l’année sont plus calmes, tout particulièrement hors saison, et il n’existe alors pas de garantie de revenus stables durant ces moments de creux.
En théorie, vous pouvez louer votre logement toute l’année sur des plateformes telles que Airbnb, Booking.com, Abritel, etc. mais dans la pratique, vous êtes susceptible d’avoir certaines dates vacantes dans votre calendrier de réservations. En tant qu’hôte de locations saisonnières, votre taux d’occupation dépend de bien des facteurs, dont le climat, la période de l’année, et le secteur géographique de votre logement. Nous vous recommandons également de bien vous informer quant au statut juridique de votre entreprise. Certaines réglementations nationales ou locales limitent le nombre de nuitées par an qu’il est possible d’ouvrir à la location saisonnière, selon le régime fiscal de votre activité.
Aussi, avant de vous lancer dans la location saisonnière, il est essentiel d’être conscient(e) et d’accepter le fait qu’il y aura certaines périodes de l’année où les revenus que vous tirerez de votre activité seront faibles voire nuls. Mais ceux que vous en tirerez durant la saison haute peuvent être extrêmement rentables et vous permettre de faire face sans entraves à ces moments plus calmes.
9. Le démarrage d’une activité de location saisonnière peut prendre du temps
Lorsque vous venez tout juste de proposer votre bien à la location de courte durée, il est peu probable d’afficher immédiatement complet. Sur des plateformes telles que Airbnb, Booking.com, Abritel et autres, les réservations sont bien souvent influencées par les notes et commentaires laissés par de précédents locataires ayant séjourné dans le logement. Plus votre note globale est élevée et plus vous avez de commentaires positifs, plus l’annonce de votre logement sera visible et retiendra l’attention des voyageurs.
Au début, il est donc stratégiquement intéressant de trouver d’autres moyens d’attirer l’attention de potentiel(le)s locataires, tels que des prix plus bas que la moyenne de votre région par exemple, afin de les inciter à réserver un séjour dans votre logement, et à vous laisser par la suite un commentaire positif qui vous aidera à bâtir progressivement votre réputation sur la plateforme en question.
Vous aimeriez obtenir davantage de conseils utiles sur l’activité de location saisonnière ?
Démarrer une activité de location saisonnière est une décision à prendre en toute connaissance de cause, car cela exige beaucoup de travail et d’investissement personnel. Mais c’est également une excellente source d’apprentissage et une activité qui peut s’avérer être très gratifiante et rentable.
Vous devrez sûrement consacrer beaucoup de temps à apprendre à connaître ce secteur d’activité, ses réglementations, bons plans, conseils et astuces, et à vous maintenir informé(e) au fil du temps. Mais si vous vous sentez prêt(e) à faire avec les inconvénients inhérents à cette activité, et à fournir les efforts nécessaires pour surmonter les difficultés que vous rencontrerez, alors nous vous souhaitons la bienvenue dans l’aventure de la location saisonnière !
Pour davantage de conseils et astuces sur la gestion de locations saisonnières, nous vous invitons à consulter le blog de Hostaway.
